CHUYÊN ĐỀ :
PHÁP
LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
I. Các quy định của pháp luật nhà ở về quản
lý, sử dụng nhà chung cư
II. Các nội dung về quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư
I. CÁC
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT NHÀ Ở VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
1/.
Phân hạng nhà chung cư
Nhà
chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung
cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
Các tiêu chí phân hạng nhà chung cư:
a) Nhóm tiêu chí về quy
hoạch, kiến trúc;
b) Nhóm tiêu chí về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
c) Nhóm tiêu chí về chất lượng
hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;
d) Nhóm tiêu chí về chất lượng
dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
Căn cứ vào các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân
hạng như sau :
a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất
lượng sử dụng cao nhất; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;
b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng
cao; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản
lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng
khá cao; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ
quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng
trung bình; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ
quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
2/.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
- Thời
hạn sử dụng nhà chung cư được
xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng
của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
- Khi
nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc
bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà
chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
a)
Trường hợp nhà
chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người
sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận
kiểm định;
b)
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm
an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết
luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng
văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công
khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở
hữu nhà
chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây
dựng công trình khác.
- Việc
xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định trên,
như sau:
a)
Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì
chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới
b)
Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà
ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có
thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
c)
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn
giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ
hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
- Trường
hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà
chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện
quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình
khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo
quy định của pháp luật về đất đai.
3/.Phần
sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
- Phần
sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần
diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với
căn hộ đó;
b) Phần
diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu
nhà chung cư;
c) Hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền
với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
- Phần
sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần
diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà
sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b)
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,
tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,
thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp
nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước,
bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của
chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ
thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ
thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn
giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được
phê duyệt;
d) Các
công trình công cộng trong khu vực nhà
chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để
kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt
bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định
trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
@. Chỗ
để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung
cư
- Chỗ
để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động
cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng
đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được
quy định như sau:
a) Đối
với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động
cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở
hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối
với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua
căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường
hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của
chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu
tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải
bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới
dành chỗ để xe công cộng.
- Diện
tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu
riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm
cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô
gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện
tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện
tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
4/. Bảo
trì nhà chung cư
4.1.Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
- Chủ
sở hữu nhà
chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và
đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất
lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
- Việc
bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của
các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử
dụng chung của nhà chung cư.
- Việc
bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu
căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo
trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy
trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
- Việc
bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia
riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối
với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì
các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư
thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất
do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
b) Đối
với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu
chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo
trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
- Việc
bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng
cụm nhà chung cư thực hiện.
- Chủ
sở hữu, Ban
quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều
kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện
bảo trì.
4.2. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư
- Kế
hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông
qua.
- Chủ
đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần
đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị
nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có
năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông
qua.
- Kế
hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được lập và thông qua trên cơ sở quy trình
bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ
đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.
- Nội
dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Các
hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó; dự
kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có);
b) Thời
gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;
c) Dự
kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
d)
Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực
cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của
Ban quản trị nhà chung cư;
đ) Các
vấn đề khác có liên quan.
4.3. Các hạng mục của nhà chung cư được sử
dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì
- Bảo
trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung
- Bảo
trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà
chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm
nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các
thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi
trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy,
cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
- Bảo
trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công
trình công cộng.
- Xử lý
nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của
nhà chung cư.
- Các
hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà
chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy
định của pháp luật về nhà ở.
4.4. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
- Ban
quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại lựa chọn
và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:
a) Đối
với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực
hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có năng
lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận
hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị khác có
năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;
b) Đối
với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn
vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực
bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì
đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà
sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế
- Đơn
vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo quy
định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình bảo
trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.
- Hợp
đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư hoặc chủ sở hữu
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo trì theo quy định
của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban quản trị thì đại diện
chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì.
- Khi
kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công
việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện theo thỏa
thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp
luật.
4.5. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
- Chủ
đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại
Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu.
- Đối
với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp
nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu
văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần
đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
được thực hiện như sau:
a) Ban
quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động
tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa
nhà chung cư;
b)
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị
chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí
bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải
nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán,
chưa cho thuê mua sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử
dụng theo quy định của pháp luật;
c) Chủ
tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có
thể do một thành viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài
khoản; chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn hợp là đồng chủ tài khoản, gồm 01 thành viên Ban quản trị là đại
diện chủ sở hữu khu căn hộ và 01 thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại.
Kỳ hạn
gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại
Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhàchung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.
- Đối
với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần
sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi
tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
a) Ban
quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động
tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
b) Kỳ
hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được xác định như đối
với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở;
c) Chủ
sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản
lý kinh phí được để lại để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này;
- Việc
bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì được quy định như sau:
a)
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban
quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì
đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối
với phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho
thuê mua sang tài khoản do Ban quản trị đã lập để quản lý, sử dụng theo quy định;
b) Đối
với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng,
dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống
nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc đã
thống nhất trong hội nghị nhà chung cư (nếu chưa thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán, thuê mua căn hộ) sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, bảo trì
phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư
được tự quản lý và sử dụng.
-
Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng
tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý
kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà.
- Bên
bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước khi tiến
hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung bao gồm:
a) Biên
bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư;
b) Biên
bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của pháp luật về nhà
ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền chủ
đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài khoản tiền gửi
kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;
c) Bảng
kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã thực hiện kèm theo
hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh toán cho đơn vị bảo trì
và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh phí mà chủ đầu tư đã
thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).
Đối với
các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo
hành nhà ở thì chủ đầu tư không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao
cho Ban quản trị nhà chung cư.
-
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế .
- Chủ
đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bàn giao cho
Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;
nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này để bàn giao cho Ban quản trị thì chủ đầu
tư phải nộp khoản kinh phí này.
4.6. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
- Kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy
định như sau:
a) Đối
với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê
mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho
thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người
mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng
mua bán, hợp đồng thuê mua;
b) Đối
với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không
bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn
giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì
chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị
này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Trường hợp kinh phí bảo trì này không đủ để
thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà
chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích
thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
-
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác
trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để
thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp
hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần
bảo trì.
-
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác
trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê
mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng
khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua,
giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung .
-
Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân
chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm
khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng
này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà,
được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ
hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê
mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để
quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này.
4.7. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
- Đối
với kinh phí bảo trì thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của
người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư
có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
Trong
thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu
tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản
trị để thực hiện quản lý, sử dụng và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị
nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực
hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính
phủ.
- Kinh
phí bảo trì này chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung
cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích
khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết
thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
- Ban
quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục
đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà
chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp
luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
Thành
viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy
định thì bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.
- Việc
quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì được quy định như sau:
a) Đối
với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu
chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư
lập để quản lý, sử dụng;
b) Đối
với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì
chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở
hữu chung của khu chức năng này.
II. CÁC
NỘI DUNG VỀ QUY CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ :
1/. Hội
nghị nhà chung cư
- Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của
đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
- Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của
đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không
tham dự (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác
trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường
hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
- Hội
nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư.
1.1.Hội nghị nhà chung cư lần đầu
- Điều
kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau:
a) Hội
nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày
nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã
được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường
hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số
căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50%
số căn hộ được bàn giao;
b) Hội
nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi
tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại
không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã
nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.
- Điều
kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy
định như sau:
a) Đối
với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu
căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không
đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ hai
khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu
triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ số người tham dự theo quy định
tại Điểm này thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có
nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức hội nghị
theo quy định tại Khoản 5 Điều này;
b) Đối
với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải có đủ số người đã đồng ý nhập tòa
nhà vào cụm nhà chung cư tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà
không đủ số người tham dự theo quy định thì triệu tập hội nghị lần thứ hai khi
có tối thiểu 50% số người đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư tham dự;
nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không đủ số người tham dự thì đề nghị Ủy
ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ
chức họp hội nghị nhà chung cư riêng;
c)
Trường hợp tòa nhà chung cư trong cụm không có đủ số người tham dự hội nghị cụm
nhà chung cư sau khi triệu tập lần thứ hai thì các chủ sở hữu tòa nhà này có
thể tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị tòa nhà riêng.
- Chủ
đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nếu là nhà
chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo
thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể tổ chức họp trù
bị để chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội dung
chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:
a) Kiểm
tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp
ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp;
b) Dự
thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư;
c) Dự
kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
d) Dự
thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất tên gọi của Ban quản trị,
đề xuất danh sách, số lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng ban, Phó
ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị);
đ) Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao
gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong
trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không
có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận
hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị khác
quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị thì phải đề xuất
mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và quy chế thu,
chi tài chính của Ban quản trị;
e)
Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu spa,
siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có);
g) Các
đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo cáo
hội nghị nhà chung cư lần đầu.
- Hội
nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây:
a) Quy
chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất
thường);
b) Quy
chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh
sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có
thành lập Ban quản trị);
c) Sửa
đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
d) Các
nội dung quy định trên; riêng đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
thì hội nghị nhà chung cư quyết định và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành;
đ) Các
khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong
quá trình sử dụng nhà chung cư;
e) Các
nội dung khác có liên quan.
- Ủy
ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu
khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà
chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50%
số căn hộ được bàn giao nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và
có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân
cấp phường tổ chức hội nghị;
b) Chủ
đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng không có đủ số người tham
dự hội nghị và chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy
ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị.
- Trong
thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc
nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách
nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Kết quả của hội nghị nhà chung cư
lần đầu do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các
chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ
đầu tư tổ chức.
1.2.Hội nghị nhà chung cư bất thường
- Hội
nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau
đây:
a) Bầu
thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị
chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư
thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung
cư bất thường;
b) Miễn
nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị
mới;
c) Bầu
thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn
nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến
của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý hoặc bầu thay
thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
d) Ban
quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị
điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
đ) Các
trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã
nhận bàn giao.
- Điều
kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường được quy
định như sau:
a)
Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong các vấn đề quy
định trên thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao
tham dự;
b)
Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ thì
phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung
cư bất thường tham dự.
- Điều
kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường được quy
định như sau:
a)
Trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ
Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung thì phải có tối thiểu
50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.
Trong
trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng
mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh
giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ
sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị
nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;
b)
Trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị là
đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung
cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế; hội nghị của tòa
nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở
hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;
c)
Trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu
căn hộ thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội
nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.
- Ban
quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian,
địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư.
- Ủy
ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư bất thường để quyết định một trong các nội dung quy định trên khi có
một trong các trường hợp sau đây:
a) Ban
quản trị nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất
thường nhưng không có đủ số người tham dự và có văn bản đề nghị của Ban quản
trị nhà chung cư;
b) Có
đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ
chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các nội dung quy
định trên nhưng Ban quản trị nhà chung cư không tổ chức hội nghị nhà chung cư,
cụm nhà chung cư bất thường.
- Trong
thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị hoặc
nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ, Ủy ban nhân dân cấp phường có
trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. Kết quả của hội nghị nhà
chung cư bất thường do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng
đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung
cư do Ban quản trị nhà chung cư tổ chức quy định tại Điều này.
1.3.Hội nghị nhà chung cư thường niên
- Hội
nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30%
đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do
các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư
thường niên có các nội dung sau đây:
a) Nghe
báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi hàng
năm của Ban quản trị nhà chung cư;
b) Xem
xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của năm
sau;
c) Nghe
báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;
d)
Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở (nếu
có).
- Đối
với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định một trong
các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao tham dự:
a) Bầu
thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị
chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư
thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung
cư;
b) Miễn
nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị
mới;
c) Bầu
thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn
nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến
của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý hoặc bầu thành
viên Ban quản trị nhà chung cư.
- Đối
với hội nghị cụm nhà chung cư thường niên mà kết hợp quyết định bầu Trưởng ban
quản trị hoặc quyết định các vấn đề quy định trên thì phải có tối thiểu 50% đại
diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư đó tham dự.
- Ban
quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian,
địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư; Ban quản trị có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung
cho cuộc họp hội nghị chính thức.
- Trong
trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định trên thì Ban quản trị nhà
chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà
chung cư .
-
Trường hợp qua giám sát, thảo luận tại hội nghị nhà chung cư mà chủ sở hữu nhà
chung cư phát hiện hành vi vi phạm về tài chính của Ban quản trị, thành viên
Ban quản trị nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm, hội nghị nhà chung cư có
thể quyết định bãi miễn một, một số hoặc toàn bộ thành viên Ban quản trị nhà
chung cư và bầu thay thế các thành viên khác; nếu người có hành vi vi phạm
thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thông qua
quyết định đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự
theo quy định của pháp luật.
Trong trường
hợp cần thiết, hội nghị nhà chung cư quyết định lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn
vị có chuyên môn để kiểm tra sổ sách và việc thu, chi tài chính của Ban quản
trị nhà chung cư; trường hợp thuê đơn vị chuyên môn thì các chủ sở hữu, người
đang sử dụng nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để thanh toán chi phí cho đơn
vị này theo thỏa thuận.
1.4. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại
hội nghị nhà chung cư
- Đối
với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội
nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và
mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.
- Đối
với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự
hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:
a)
Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm
đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại
diện của Ủy ban nhân dân cấp phường;
b)
Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư
thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà
chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị
quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.
- Quyền
biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn
vị căn hộ và được quy định như sau:
a) Mỗi
căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết;
b) Đối
với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần
diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn
nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết.
- Mọi
quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo
nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp
phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký
cuộc họp hội nghị nhà chung cư.
2. Ban quản trị nhà chung cư :
- Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị thì Ban
quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động;
Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bầu để thực hiện các
quyền và trách nhiệm quy định trên.
- Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có
dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc
không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư
thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như
sau:
a)
Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không
có tư cách pháp nhân, không có con dấu;;
b)
Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình và nguyên tắc hoạt động
của Ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động.
- Ban
quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị
nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà
chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.
- Các
quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định thì
không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp
pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách
nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
-
Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật
Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư không được thuê người lao động, không được
thành lập các bộ phận trực thuộc; trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có
đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị được thuê các dịch vụ riêng biệt để
quản lý vận hành nhà chung cư. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu
trách nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của
Ban quản trị.
- Ban
quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư;
kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản
lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung
cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh
và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.
- Mức
thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ
sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ
trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Trường
hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu, người đang sử dụng
nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các
thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh
doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận
hành thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành
viên.
2.1.Mô hình Ban quản trị nhà chung cư
- Ban
quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và
hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc
mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định
mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.
-
Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình
Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ
chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác
xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô
hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc
họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
- Ban
quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và
hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân
công thực hiện các quyền và trách nhiệm.
2.2.Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị
nhà chung cư
- Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư
phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó; đối với nhà chung cư có một
chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện của chủ sở hữu và người đang
sử dụng nhà chung cư đó. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có
sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức,
kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị
nhà chung cư.
- Các
thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về
quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn,
nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng.
2.3. Số lượng, thành phần Ban quản trị nhà
chung cư
- Số
lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà
chung cư quyết định nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Đối
với Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì có số lượng từ 03 đến 05 thành viên;
b) Đối
với Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì có số lượng từ 06 đến 25 thành viên,
trong đó mỗi tòa nhà trong cụm có số lượng từ 03 đến 05 thành viên.
- Thành
phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy
định như sau:
a) Ban
quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các
thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường
hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu
tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư;
trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị
nhà chung cư;
b) Ban
quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ
chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội
nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trường
hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ
đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm
nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện
tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị của cụm, trừ
trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị
của cụm nhà chung cư.
- Thành
phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01
Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung
cư quyết định.
2.4.Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động
của Ban quản trị nhà chung cư
- Trong
thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu (bao gồm
trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị khi hết nhiệm kỳ hoặc khi
bị bãi miễn, thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị hoặc
bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư), Ban quản trị nhà chung
cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị tại Ủy ban nhân dân
cấp quận nơi có nhà chung cư.
- Trong
thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản
trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm kiểm tra và ban hành
Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp
quận đã ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị thì phải thu hồi Quyết định
này trước khi giao Quyết định công nhận mới cho Ban quản trị nhà chung cư.
- Nội
dung Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:
a) Tên
Ban quản trị và mô hình hoạt động của Ban quản trị;
b) Số
lượng thành viên Ban quản trị;
c) Họ,
tên và chức danh Trưởng ban, Phó ban quản trị;
d)
Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị;
đ)
Trách nhiệm thi hành quyết định của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Sau
khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp quận, Ban quản
trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị;
trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản
quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà
ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản
lý con dấu (tên Ban quản trị nhà chung cư khắc trên con dấu phải trùng với tên
Ban quản trị đã được Ủy ban nhân dân cấp quận công nhận), trừ trường hợp Ban
quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.
- Ban
quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được Ủy ban
nhân dân cấp quận công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của pháp luật và có
các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế này.
Đối với
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được
lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì phải có
văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có
chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ
chức tín dụng theo quy định.
2.5. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị nhà chung cư
- Quy
chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm
nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch,
tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật
có liên quan.
- Quy
chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội
dung sau đây:
a) Mô
hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị
và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản
lý, sử dụng nhà chung cư;
b)
Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp,
điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết,
quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực
các quyết định của Ban quản trị;
c)
Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban
quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kết
hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà
chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó
ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);
d)
Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành
viên Ban quản trị;
đ) Việc
tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư,
việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên
Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;
e) Cơ
chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu
trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;
g) Các
nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
- Quy
chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm
các nội dung sau đây:
a) Quy
định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản
hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị
quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư;
b) Quy
định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho
hoạt động của Ban quản trị;
c) Phân
công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt Ban quản trị để ký duyệt chi
các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh
phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;
d) Quy
định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại
các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;
đ) Phân
giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính
của Ban quản trị;
e) Quy
định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn
vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí
Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp
hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết
định;
g) Quy
định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm
dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý
sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;
h) Quy
định các nội dung khác có liên quan.
2.6. Biểu quyết thông qua các quyết định của
Ban quản trị nhà chung cư
- Các
quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng
hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị,
được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản
trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu).
Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì
kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ
trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và
Khoản 3 Điều này.
- Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua
khi có tối thiểu 75% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư tán thành:
a) Đề
xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;
b)
Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;
c) Đề
xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Các
đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý,
sử dụng nhà chung cư;
đ) Các
trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
- Đối
với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây:
a)
Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu
chung của tòa nhà chung cư thì phải được 100% thành viên Ban quản trị đồng ý,
trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý do bất khả kháng;
b)
Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu
chung của cả cụm nhà chung cư thì phải được 100% thành viên Ban quản trị cụm
nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong
cụm thì phải được Trưởng ban và 100% số thành viên Ban quản trị là đại diện của
một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý, trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý
do bất khả kháng.
2.7.Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản
trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư
- Việc
miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực
hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a)
Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;
b)
Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác
trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);
c)
Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;
d)
Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm nhà chung cư;
- Việc
bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư
được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở
hữu căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a) Ban
quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này;
b) Ban
quản trị không hoạt động sau khi được bầu;
c)
Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị;
d)
Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06
tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban
quản trị trong 01 năm.
a)
Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản
trị thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định; trường hợp
miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ
đầu tư cử đại diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư
bất thường;
b)
Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị không thuộc đối tượng quy định trên thì
Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở
hữu căn hộ; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao
hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì
người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
trường hợp không có đủ số người đồng ý thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất
thường của tòa nhà để bầu người thay thế .
- Việc
bầu lại thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư được thực hiện như sau:
a)
Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc bầu thay thế Trưởng
ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để quyết
định;
b)
Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư không thuộc đối tượng
quy định trên thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các
đại diện chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà có thành viên Ban quản trị cần thay thế;
nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà
này hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng ý
thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị cụm nhà chung
cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý thì phải họp hội nghị nhà chung cư
bất thường của tòa nhà này để bầu người thay thế.
Trường
hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị cụm nhà chung cư là đại diện của
chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội
nghị cụm nhà chung cư bất thường.
3. Quản
lý vận hành nhà chung cư
3.1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
- Đơn
vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng,
năng lực và phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện
tử của Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Đơn vị quản lý vận hành có thể là chủ
đầu tư hoặc đơn vị khác .
- Chủ
đầu tư có thể trực tiếp thực hiện quản lý vận hành hoặc ủy thác cho đơn vị khác
có chức năng, năng lực để quản lý vận hành nhà chung cư khi chưa tổ chức được
hội nghị nhà chung cư lần đầu. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần
đầu thì Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư nếu
chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư và tham gia
quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành
khác được chủ đầu tư ủy thác.
Trường
hợp nhà
chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư
quyết định thuê đơn vị quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành; nếu thuê đơn
vị quản lý vận hành thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư
.
-
Trường hợp sau khi Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành với đơn vị quản lý vận hành nhưng
đơn vị này thực hiện không đúng các thỏa thuận và thuộc diện phải chấm dứt hợp
đồng đã ký kết hoặc bị xóa tên khỏi Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà
và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng thì Ban quản trị tổ chức họp hội
nghị nhà chung cư bất thường để xem xét, quyết định thay thế đơn vị quản lý vận
hành khác.
- Mỗi
tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành. Đối với cụm nhà chung cư
thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành hoặc mỗi tòa nhà trong cụm có 01 đơn
vị quản lý vận hành riêng theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường
hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị
cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản
lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
- Đơn
vị quản lý
vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp
cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng
phải chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung
cư.
3.2. Điều kiện về chức năng, năng lực của đơn
vị quản lý vận hành
Đơn vị
quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo
quy định sau đây:
a) Được
thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã
và có chức năng quản lý
vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản;
b) Phải
có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo
vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường;
c) Các
thành viên Ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên
môn nghiệp vụ, phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và
phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên
môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.
3.3. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
- Giá
dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ
sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn
giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì
giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp
đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì
giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn
vị quản lý vận hành.
- Giá
dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính
trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích
khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
- Đối
với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành
áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích
thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau
đây:
a) Giá
dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ,
thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động
kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
b) Giá
dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng
làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch
vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này
cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô
của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;
c)
Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ thì xác định theo khung
giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.
- Đơn
vị quản lý
vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác
định theo quy định trên.
3.4. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
- Kinh
phí quản lý
vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn
hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận
hành thực hiện các công việc quy định.
- Kinh
phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành
nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác
không phải căn hộ trong nhà chung cư.
- Diện
tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung
cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:
a)
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì diện tích làm
cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
b)
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh
phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu
(diện tích thông thủy được xác định; diện tích này được xác định trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.
- Đối
với nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu kinh phí
quản lý vận hành được thực hiện theo giá dịch vụ do Nhà nước quy định
LS.Th.S. LÊ MINH NHỰT
(Tháng 5.2016)
* TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Luật nhà ở 2014 (áp dụng từ 01/7/2015)
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính
phủ ướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 (hiệu lực từ 10/12/2015)
- Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng BXD về quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư (áp dụng từ ngày 02/4/2016)
