I. CÁC QUY ĐỊNH CHUNG CỦA PHÁP LUẬT NHÀ Ở CÓ
LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ CHUNG CƯ :
1. Khái
niệm nhà ở
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
Nhà ở được thể hiện dưới dạng nhà ở riêng lẻ hoặc
căn hộ chung cư (đ.3 LNƠ 2014)
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất
ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều
căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và
hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được
xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
2. Các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam
2.1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước : sở hữu nhà thông qua hình thức đầu tư xây dựng,
mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các
hình thức khác theo quy định của pháp luật;
2.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài : phải được phép nhập cảnh vào VN, sở hữu nhà thông
qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh
doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua,
nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
2.3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, gồm :
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở
theo dự án tại VN theo quy định của pháp luật và có Giấy chứng nhận đầu tư;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh,
văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi
nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam khi có Giấy chứng nhận
đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam ;
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN và
không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy
định của pháp luật.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở
thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính
phủ.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ
thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn
bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng
xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn
không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.
Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế
và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà
ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân
tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng
cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương
một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở
riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số
lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận
tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không
thuộc trường hợp trên hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản
này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở
theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận
thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng
nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải
được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân
Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu
nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt
Nam;
Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở
theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận
thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận
đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở
hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ
trong Giấy chứng nhận này;
Trước khi hết hạn sở hữu nhà, chủ sở hữu có thể tặng
cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng
cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước
Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ
chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng
cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:
+ Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua,
bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;
+ Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận
tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu
còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia
hạn thêm ;
3. Thời
điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ
tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trường hợp mua bán nhà ở mà không phải của doanh
nghiệp kinh doanh BĐS và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền
sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền
mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng
cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà
ở.
- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
- Các giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các điều kiện
về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật nhà ở.
4. Quyền và trách nhiệm của các tổ chức, cá
nhân trong quản lý, sử dụng nhà chung cư :
4.1.Quyền và trách nhiệm của
chủ đầu tư
-
Chịu trách nhiệm quản lý
vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Đề xuất đơn vị quản lý
vận hành nhà chung cư có đủ điều kiện theo quy định của Quy chế này để hội nghị
nhà chung cư lần đầu xem xét, quyết định lựa chọn trong trường hợp:
a)
Chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành và không ủy thác cho
đơn vị khác có chức năng, năng lực thực hiện quản lý
vận hành nhà chung cư;
b)
Chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý
vận hành nhà chung cư và cũng không ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng
lực thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.
- Thu
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và bàn giao lại kinh phí
này cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và Quy chế
này.
- Chủ
trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cử người tham gia Ban quản trị nhà
chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư.
- Bàn
giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên
ngành của địa phương theo quy định của pháp luật; lập, bàn giao hồ sơ nhà chung
cư cho Ban quản trị nhà chung cư.
-
Quản lý, sử dụng các công trình phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư do Nhà nước giao hoặc được xây dựng để kinh doanh
theo đúng mục đích nêu trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Bảo
trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc
không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác.
- Yêu
cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi xâm phạm tài sản thuộc sở hữu hợp
pháp của mình hoặc các hành vi cản trở việc kinh doanh hợp pháp theo nội dung
dự án đã được duyệt. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xử lý các hành vi vi
phạm của tổ chức, cá nhân đối với các tài sản hoặc hoạt động kinh doanh hợp
pháp của chủ đầu tư.
-
Phối hợp với Ban quản
trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư.
- Mua
bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và
pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
- Bồi
thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định của
pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi phạm của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
- Các
quyền và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
4.2. Quyền và trách nhiệm của
chủ sở hữu nhà chung cư
- Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm
sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
a)
Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng phần sở hữu
chung theo quy định của pháp luật về nhà ở. Có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở; có trách nhiệm bồi thường nếu việc
bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;
b)
Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản
trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung
cư theo quy định của Quy chế này; tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết
các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư;
c)
Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư cung cấp
các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
d)
Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp
không tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ)
Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp
luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường
hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý
theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý
vận hành;
e)
Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và
thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;
g)
Tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở hữu chung
theo quy định;
h)
Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện
tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu
riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi
thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ
sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;
i)
Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy
và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
k)
Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung
cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các Điểm b, c, d, e và
k nêu trên.
4.3. Quyền và trách nhiệm của
người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư
- Sử
dụng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
-
Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thỏa thuận với chủ sở hữu
trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu.
-
Tham dự hội nghị nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở
hữu); thay mặt chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết, bỏ phiếu
nếu chủ sở hữu không tham dự (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu); trường hợp trong một căn hộ hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư có
nhiều người đang cùng sử dụng thì ủy quyền cho một người đại diện để tham dự và
biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.
5.
Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
5.1. Giải quyết tranh chấp
- Các
tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương
lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan;
trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải
quyết theo quy định của pháp luật.
- Các
tranh chấp về kinh phí quản lý
vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung
cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp
luật.
- Các
tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo
quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
- Các
tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà
chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng
được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
5.
Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng
dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị
quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không
thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp
luật.
5.2 Xử lý vi phạm
- Ban
quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản
lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế
theo quy định và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự theo quy định của pháp luật.
-
Trường hợp hội nghị nhà chung
cư được tổ chức họp không đúng quy định thì các quyết định, kết quả của cuộc
họp hội nghị nhà chung cư đó không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị
nhà chung cư để quyết định lại.
-
Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư quyết định không đúng với quy chế hoạt
động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận.
-
Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm
trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà
bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
-
Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của
pháp luật.
II. CÁC
QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, CẢI TẠO, BẢO TRÌ NHÀ CHUNG
CƯ :
1. Trình tự đầu tư xây dựng
- Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm
chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án
vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A gồm
nhiều dự án thành phần trong đó mỗi dự án thành phần có thể vận hành độc lập,
khai thác sử dụng hoặc được phân kỳ đầu tư để thực hiện thì dự án thành phần
được quản lý thực hiện như một dự án độc lập. Việc phân chia dự án thành phần
hoặc phân kỳ đầu tư phải được quy định trong nội dung quyết định đầu tư.
- Căn cứ điều kiện cụ thể của dự án, người
quyết định đầu tư quyết định việc thực hiện tuần tự hoặc kết hợp, xen kẽ các
công việc trong giai đoạn thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình
vào khai thác sử dụng.
2. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư xây
dựng không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy
hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án
đầu tư xây dựng.
- Có phương án công nghệ và phương án thiết
kế xây dựng phù hợp.
- Bảo đảm chất
lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng,
chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu.
- Bảo đảm cấp đủ vốn
đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự
án.
- Tuân thủ quy định khác
của pháp luật có liên quan.
3. Lập dự án đầu tư xây dựng
- Khi đầu tư xây
dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Nội dung
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng
loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân theo
quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Đối với dự án quan
trọng quốc gia, dự án nhóm A, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.
Những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
- Dự án đầu tư xây
dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường
hợp sau:
a) Công trình xây dựng
sử dụng cho mục đích tôn giáo;
b)
Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.
- Khi xây dựng nhà ở
riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng.
4. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Dự
án đầu tư xây dựng phải được thẩm định trước khi quyết định đầu tư.
Hồ sơ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng gồm:
a) Tờ trình thẩm
định dự án của chủ đầu tư;
b)
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng;
c) Các tài liệu, văn
bản có liên quan.
5. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng
- Đối với dự án quan
trọng quốc gia thì Hội đồng thẩm định Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ thành lập
có trách nhiệm thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo
cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
- Đối với dự án sử
dụng vốn ngân sách nhà nước thì cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp có
trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định các nội dung .
- Đối với dự án sử
dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách thì thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây
dựng được quy định như sau:
a) Cơ quan chuyên
môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định thiết kế cơ sở;
b) Cơ quan chuyên
môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì thẩm định thiết kế công nghệ
(nếu có), các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây
dựng.
- Đối với dự án sử
dụng vốn khác thì thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như
sau:
a) Cơ quan chuyên
môn về xây dựng theo phân cấp thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây
dựng đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình
có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Cơ quan
chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định thiết
kế công nghệ (nếu có), các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng;
b) Dự án sử dụng vốn
khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này do người quyết định
đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án;
c) Dự án thực hiện
theo các hình thức hợp đồng dự án, hợp đồng đối tác công tư có phần góp vốn của
nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định
thiết kế cơ sở của dự án. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật về đầu tư thẩm định các nội dung khác trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu
tư xây dựng.
- Đối với dự án đầu
tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì thẩm
quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:
a)
Trường hợp sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì cơ quan chuyên môn về xây dựng có
trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định các nội dung của Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng;
b) Trường hợp sử
dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách thì cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân
cấp có trách nhiệm chủ trì thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây
dựng công trình. Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm
định phần thiết kế công nghệ (nếu có), các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng;
c)
Trường hợp sử dụng vốn khác thì người quyết định đầu tư, chủ đầu tư tự tổ chức
thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng, trừ các công trình cấp
đặc biệt, cấp I và công trình có ảnh hưởng lớn đến cảnh quan, môi trường và an
toàn của cộng đồng và tự chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định.
- Dự án đầu tư xây
dựng có yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc
phòng, an ninh phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định.
- Cơ quan chuyên môn
về xây dựng, người quyết định đầu tư được mời tổ chức, cá nhân có chuyên môn,
kinh nghiệm tham gia thẩm định dự án hoặc yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn tổ chức,
cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây
dựng đã được đăng ký trên trang thông tin điện tử về năng lực hoạt động xây
dựng theo quy định của Luật này để thẩm tra dự án làm cơ sở cho việc thẩm định,
phê duyệt dự án. Chi phí thẩm tra, phí thẩm định dự án và thiết kế cơ sở được
tính trong tổng mức đầu tư của dự án.
- Cơ quan chủ trì
thẩm định có trách nhiệm tổng hợp kết quả thẩm định dự án trình người có thẩm
quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
- Tổ chức, cá nhân
tham gia thẩm định, thẩm tra dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả
thẩm định, thẩm tra của mình. Tổ chức, cá nhân lập dự án không được tham gia
thẩm định, thẩm tra dự án do mình lập.
6. Cải tạo nhà chung cư :
a). Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư khi nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm
an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết
luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng
văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công
khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung
cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn
giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác
b). Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm
trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện
bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức
rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định.
- Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê
duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
và phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa
phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh và thông báo đến khu dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
nhà chung cư.
- Việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải phù hợp với
quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã
được phê duyệt.
- Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì
chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt. Phương án tái định cư phải được thông
báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công bố công khai trên
các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử
của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự
án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại
khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
- Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước
thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy định về cải
tạo, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc
bố trí chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu
và người thuê nhà.
- Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư
của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh
nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư để báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.
Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư
để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.
- Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ mà chủ sở hữu không chấp
hành việc phá dỡ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế
phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
- Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung
cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện
như sau:
a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy
theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư
theo quy định của pháp luật ;
b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí
nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có
chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị
chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt;
nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực
hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng
cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với
đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư
dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này,
người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp
luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ
đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định
cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời
gian cải tạo, xây dựng lại.
III. CÁC QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ :
1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
-
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có
giá trị pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực
hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho
thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà
chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản
lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực
hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay
đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi
tên;
c)
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn
liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng
đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử
dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền
một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất theo quy định của Luật này;
h)
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm
chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp
đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc
bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế
quyền của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và
quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai
thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng
nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà
không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng
đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
-
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l nêu
trên thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử
dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử
dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền
sử dụng đất là di sản thừa kế.
-
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của
pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu
cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai.
3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một
xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy
đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi
người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả
họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ
và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ,
tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng
không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng
đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp
đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều
99 của Luật này.
4. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi
hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
IV. CÁC QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở, HỢP
ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ, HỢP ĐỒNG BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ :
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa
kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
- Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn
bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền
sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có
thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối
với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy
chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà
ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở
quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ
đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại
khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các
điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho
bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi
trường.
- Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở
nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để
thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã
mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực
hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì
phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà
tình thương.
- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều
kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không
bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định
của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng
ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp,
nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp
nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp
là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có
chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho
thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền
quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau
đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở); trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình
nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
- Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê
mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ
trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng
nhận.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho
bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế
nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng
thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở
hữu nhà ở.
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản
bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với
nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các
bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền
sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu
chung, sử dụng chung trong nhà chung
cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về
giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định
về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán,
cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê
mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng
dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng
thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định dưới đây.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở
xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải
công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
- Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề
công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có nhà ở.
4.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
-
Việc quản
lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị
nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ do các bên ký kết phải tuân thủ mẫu quy định tại
phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 02/2016.
- Hợp
đồng dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a) Họ
tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;
b)
Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu
chung cần quản lý vận hành;
c)
Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch
vụ quản lý vận hành;
d)
Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng;
phương thức đóng các khoản phí;
đ)
Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;
e)
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;
g)
Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các
tranh chấp về nội dung của hợp đồng;
h)
Các thỏa thuận khác;
i)
Hiệu lực của hợp đồng.
-
Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy
định của pháp luật dân sự.
5.
Hợp đồng bảo trì nhà chung cư
- Ban
quản trị nhà
chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại lựa chọn và ký kết
hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:
a)
Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành
thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có
năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý
vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị
khác có năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;
b)
Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho
đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng
lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị
thì đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do
nhà sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay
thế theo quy định tại Điểm này.
- Đơn
vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo quy
định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình bảo
trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.
- Hợp
đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư hoặc chủ sở hữu
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo trì theo quy định
của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban quản trị thì đại diện
chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì.
- Khi
kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công
việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện theo thỏa
thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp
luật.
LS.Th.S. LÊ MINH NHỰT
(Tháng
5/2016)
* TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Luật đất đai 2013 (áp dụng từ 01/7/2014)
- Luật xây dựng 2014 (áp dụng từ 01/01/2015)
- Luật nhà ở 2014 (áp dụng từ 01/7/2015)
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính
phủ ướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 (hiệu lực từ 10/12/2015)
- Thông tư 03/2014/TT-BXD (ngày 20/02/20140 của Bộ
trưởng BXD, sửa đổi Thông tư 16, áp dụng từ 08/4/2014)
- Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng BXD về quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư (áp dụng từ ngày 02/4/2016)